文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关(guān)键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一(yī)定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国一样在(zài)支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一(yī)定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地(dì)产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地(dì)的(de)开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房(fáng)者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别)交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格(gé)，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对(duì)局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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