OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资(zī)者应理(lǐ)性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市(shì)场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表(biǎo)现上看(kàn)，目(mù)前上(shàng)市的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二级(jí)市场价(jià)格出现波(bō)动。”一(yī)位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易(yì)日(rì)场内(nèi)资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年(nián)整(zhěng)体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的(de)步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造(zào)成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资产就回调(diào)不(bù)少了(le)，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调(diào)，最终还(hái)是落(luò)到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了(le)一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下(xià)的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得(dé)到(dào)回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过(guò)了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一(yī)时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并(bìng)同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同(tóng)区域的张江光大(dà)园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租(zū)户的(de)调租(zū)和换租(zū)都属于正常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及(jí)时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单(dān)层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求(qiú)和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资(zī)源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能(néng)更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方(fāng)，还有一些其他在(zài)开发的(de)储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平(píng)台目标的(de)坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也(yě)是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难(nán)，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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