导读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约，甚至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

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　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期(qī)。

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