5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的(de)机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的(de)房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。<三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级/p>

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士(shì)持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季(jì)度(dù)他有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续(xù)现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地(dì)去持续观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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