5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的(de)首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场(chǎng电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗)表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗lt="存量时代，机构布(bù)局地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”，精耕细(xì)作个股成共(gòng)识(shí)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230513144505466.jpg">

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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