近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响，可分配金额(é)完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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