近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额(é)持有人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的(de)投资品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可(k悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词ě)以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资(zī)的(de)信(xìn)心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的影响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中披露预(yù)测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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