文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民(mín)银(yín)行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快(kuài)速五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种资金循环(huán)高五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极(jí)为五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗严(yán)格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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