文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中国(guó)一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和(hé)销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态="是该取消预(yù)售(shòu)制了：问题及建(jiàn)议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143247926.png">

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发(fā)商提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态(jīn)监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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