广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说(shuō)属于(yú)金额(é)不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利(lì)用信息(xī)不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额(é)外的(de)负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在(zài)内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和(hé)调(diào)控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)行(xíng)业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精(jīng)神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服(fú)务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确(què)服务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)相关(guān)违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各(gè)家(jiā)收费(fèi)普遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出(chū)，由于(yú)当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领性文件而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即(jí)使一(yī)些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也(yě)可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费(fèi)的(de)行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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