“现在的房地(dì)产很难再出现像过去十年的系统(tǒng)性行(xíng)情(qíng)。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，房地产行业(yè)分化的愈加明显，让机(jī)构(gòu)和(hé)投资者(zhě)的关注(zhù)度从板块向单个标的(de)转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩(jì)，还(hái)是(shì)估值(zhí)，房地产都已经双杀到了最底部，而(ér)且是反(fǎn)复地(dì)杀到了底部(bù)，再往下的空间已经(jīng)不(bù)大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖(wā)掘个(gè)股阿尔法(fǎ)重要(yào)参(cān)考

　　那么如何(hé)寻(xún)找房地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在(zài)房地产赛道中进行选择，需(xū)要非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆(bào)雷的(de)情况(kuàng)。除(chú)此之外，洪(hóng)灏指出，需要(yào)满足(zú)以(yǐ)下三个基(jī)准(zhǔn)：有大(dà)的国资背景(jǐng)的、杠杆率较低的、此(cǐ)前(qián)没有踩过红线的(de)。

　　他还表示(shì)，如果关注一下(xià)今年房地产的开发资(zī)金(jīn)来源，可以发现，其实银行的(de)信贷(dài)倾(qīng)向是不太愿(yuàn)意给房企贷款的(de)，房企的主要资金来源来(lái)自(zì)新盘的销售。但(dàn)今年(nián)新房(fáng)的(de)销售情况相较(jiào)一般。再关注一下(xià)，哪些房企能从(cóng)银行(xíng)拿到(dào)钱，其实主要还(hái)是那些(xiē)有国(guó)企背景的房企，民(mín)营房企相对比(bǐ)较困难，所以(yǐ)整个行业出现了一(yī)个很明显的分化，无论是(shì)在销(xiāo)售，还是融资等各个方(fāng)面都(dōu)非常明(míng)显。现在有国(guó)资背景的房企在资本市场表现相对(duì)较好，但没有国资背景的民营房企(qǐ)股(gǔ)价大多表(biǎo)现(xiàn)很(hěn)一般(bān)。

　　陈昊扬(yáng)则(zé)向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如何(hé)挖掘，我们会特别(bié)重视企业的成本优(yōu)势(shì)，更具体(tǐ)一点，就是它的净借贷(dài)水平(píng)（净负债率）是不是行业内(nèi)的最低(dī)水平；利润率是不是行业内最高的；融资成本是否是行业内最低(dī)的；建安(ān)成本是否也是业内最(zuì)低的；这些都是(shì)我们看(kàn)重的一家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同时满足上(shàng)述(shù)条件的房(fáng)企并不多。即(jí)便是在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三(sān)道红线”的(de)“踩线”情(qíng)况(kuàng)，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地(dì)产(chǎn)、中国(guó)武夷(yí)等国央企(qǐ)“三道(dào)红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外(wài)，城建发(fā)展、京(jīng)投发展、光明地(dì)产、云南城投(tóu)、首开(kāi)股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等国(guó)央企房企也踩了“三道(dào)红线”中的(de)两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有(yǒu)着(zhe)较稳健特色的国央企房企，其财务指标称得(dé)上完全(quán)健(jiàn)康的仍是少数。而(ér)更加值得(dé)注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开始大举(jǔ)扩(kuò)张。而这无疑又进一步(bù)考验(yàn)着国央企的资(zī)金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张弛(chí)有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企储(chǔ)备优质“弹(dàn)药”；但过于乐(lè)观的预判未(wèi)来市(shì)场，以及过于激(jī)进的扩(kuò)张(zhāng)拿地节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的(de)一家房企进行举(jǔ)例，它从(cóng)2018年开始到(dào)2021年(nián)，连续4年的(de)净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增(zēng)加杠(gāng)杆(gān)比例(lì)。而(ér)到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其(qí)开始在一线城市进行大举拿(ná)地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入地(dì)块也(yě)实现(xiàn)了快速的开盘(pán)利用率，预计今年会有(yǒu)更多的楼盘入(rù)市(shì)。像这类企(qǐ)业就符(fú)合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿(yì)元，且其中一半(bàn)在一线城市，另外一(yī)半也主要集中在强(qiáng)二线和(hé)二线(xiàn)城市(shì)；另一方面，它的扩张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与(yǔ)之相反，有些(xiē)房企(qǐ)的扩张速度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或(huò)者说(shuō)看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业(yè)的(de)影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负(fù)债率扩张(zhāng)得太快，但(dàn)未来的(de)两年市场(chǎng)没(méi)有想象得那么(me)好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量(liàng)一(yī)家房企的扩张速度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还(hái)是看房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率水平，在(zài)我(wǒ)看来，这个比例如果超过(guò)60％，就(jiù)是扩张得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这(zhè)一标(biāo)准要比“三道红线(xiàn)”对(duì)房(fáng)企的净负债(zhài)率(lǜ)要求(qiú)不得高于100％要更加严格(gé)。陈(chén)昊扬解释，当(dāng)前房地产行业的(de)复苏速(sù)度并没有那么快，所以要规避公(gōng)司净负债率提高(gāo)到一个(gè)比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年(nián)拿地较(jiào)积极的房企梳理(lǐ)发现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中国金茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利发展等房企2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负债率(lǜ)持续居高不(bù)下(xià)，在2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜(xiān)明(míng)对比的是，华润(rùn)置地、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在(zài)践行较积极的拿(ná)地策略的同时(shí)，也较(jiào)好地控制了(le)公(gōng)司(sī)的扩张速度与(yǔ)净负债率(lǜ)水平（见附(fù)表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他(tā)们是(shì)以同一筛(shāi)选标准来看国(guó)央企(qǐ)与(yǔ)民营房(fáng)企(qǐ)，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国央企的(de)融资成本更(gèng)低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这样，国央(yāng)企(qǐ)自(zì)然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更(gèng)加看好(hǎo)国央企，但(dàn)这也并不(bù)意味(wèi)着，民营企业中(zhōng)就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营(yíng)房企同(tóng)样受到机构(gòu)的(de)青睐。比如，根(gēn)据2023年(nián)一季报，滨江集团(tuán)的(de)十(shí)大流(liú)通股东中新进了“中国工商(shāng)银(yín)行股份有限(xiàn)公司－景顺长城(chéng)中国回(huí)报灵(líng)活配置(zhì)混合型证(zhèng)券投资基金”“全国(guó)社保基金一一六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私(sī)募(mù)珠海阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公司的几只产品合计(jì)持有滨(bīn)江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团的受青睐，和(hé)其自(zì)身的基本面表(biǎo)现存在(zài)一定关系(xì)。2020年以(yǐ)来的近三年时(shí)间，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨(bīn)江(jiāng)集团仍是表现(xiàn)出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在业绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股价表现等(děng)多维(wéi)度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣(kòu)非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成营收来自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企销售(shòu)排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的土储补(bǔ)充同(tóng)样较(jiào)为积极(jí)，根(gēn)据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地(dì)金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州(zhōu)的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较突(tū)出表现(xiàn)，也让滨江集团(tuán)的房企(qǐ)排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的(de)房企排(pái)名已(yǐ)冲进前十，根据中指数据(jù)，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元(yuán)，位列房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值得注意的是(shì)，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江(jiāng)集团股价翻了超(chāo)一倍以(yǐ)上，而近(jìn)期，滨(bīn)江集团更是迎(yíng)来多家机(jī)构的集中调研。滨(bīn)江集团发布公告表示，公司于5月10日(rì)接受了信(xìn)达证券、金鹰基(jī)金、建(jiàn)信养老、新华(huá)养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛(sài)道(dào)

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产(chǎn)开发只是房地产产业链上的中游环节，其上游主(zhǔ)要(yào)为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等(děng)材料(liào)供应商，而下游应(yīng)用行(xíng)业主要(yào)包括中介服(fú)务、家用(yòng)电器(qì)、物业(yè)管(guǎn)理、家居用品。综合(hé)《红(hóng)周刊》的(de)采访，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)环(huán)节与上(shàng)游材料端息息相(xiāng)关，新盘(pán)开工(gōng)不(bù)足(zú)导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅个(gè)股阿尔法(fǎ)的思(sī)路渐(jiàn)渐移至(zhì)下(xià)游。“中国房地(dì)产行(xíng)业在(zài)进入存量房(fáng)时代，所以对地产产业链，尤其是(shì)偏消费属性的家装家居领域，我们相对(duì)看好，因为居民保(bǎo)有的(de)住(zhù)房规模越来越(yuè)大，随着时(shí)间的增加(jiā)，内装更新的需(xū)求也会(huì)越来越多(duō)。美国过去的(de)数据充分说明了这一点，在新房销售(shòu)见顶之后(hòu)，家(jiā)具消费的增长却一直都很好(hǎo)。对于地产产(chǎn)业链，我(wǒ)们相对看好(hǎo)和内(nèi)装相关的行业，例如消费建(jiàn)材、家(jiā)居装饰等。”万(wàn)家基(jī)金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年内表现的统计，目前暂居(jū)前(qián)两位(wèi)的(de)都是来自家纺赛道的公司，它(tā)们分别是富(fù)安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者(zhě)在月线连收七根阳线的基础上，年(nián)内迄今涨幅已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为例，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活类产品的研发(fā)、设计、生产及销售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一季度报告(gào)显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实现营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润约1.11亿(yì)元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而(ér)从上市(shì)公司一季报的十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，能够发(fā)现该股早已(yǐ)成为(wèi)基金重仓股(gǔ)的(de)天下，彼时(shí)包(bāo)括(kuò)公募的中(zhōng)欧价值发现、中(zhōng)欧潜力(lì)价值(zhí)、工(gōng)银(yín)瑞信灵(líng)动价值(zhí)、宝(bǎo)盈新价值和私募的明河2016，都在其中出单亲家庭是什么意思(chū)现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价(jià)值派基(jī)金经(jīng)理(lǐ)曹(cáo)名长在管(guǎn)的产品，首季(jì)其同时重仓的房地产(chǎn)产业链股票(piào)还有(yǒu)金地集(jí)团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前(qián)几年曾经风光一时的家居板块(kuài)也因疫情(qíng)、消费(fèi)复苏(sū)进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂，不(bù)过好在困境反转(zhuǎn)露出曙光，家居板块中年(nián)内表现最好的是(shì)志邦家居。同一时(shí)间(jiān)段，该股年内上涨已(yǐ)经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收还(hái)是归母净利润，公司都(dōu)实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广(guǎng)发基金经理罗洋慧(huì)眼(yǎn)独具(jù)，一(yī)季(jì)报中他管理(lǐ)的广发策略优选和(hé)广发安宏回报均增加了持股(gǔ)，而这两只(zhǐ)产品(pǐn)也成(chéng)为志邦(bāng)家居(jū)十大流通股股(gǔ)东中仅有的(de)两只公募(mù)。有意思的(de)是，他似乎对于定(dìng)制(zhì)家居类标(biāo)的情有独钟，在(zài)另(lìng)一家赛(sài)道公司金(jīn)牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三只(zhǐ)产品均(jūn)登榜十大流通股股(gǔ)东，其也成为他的(de)独门重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去家居(jū)家纺(fǎng)外(w单亲家庭是什么意思ài)，下(xià)游的物业股也越来(lái)越被(bèi)机(jī)构(gòu)所(suǒ)青睐，不过这类标的(de)大多在香港上市，如何选择成(chéng)为难题(tí)。对此，前述上海公募基(jī)金经理(lǐ)举例分析：“物业(yè)服务不是一个高毛利的(de)行(xíng)业，挣(zhēng)钱(qián)很(hěn)辛苦，我选公司还是希望挣的是市场(chǎng)化应该挣的(de)钱，以我(wǒ)曾经买(mǎi)的绿城(chéng)服务为例，它(tā)在(zài)中(zhōng)高端楼盘占(zhàn)比是比(bǐ)较(jiào)高的(de)，每(měi)年到期(qī)的合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项目到期之后，经过两三(sān)轮合同(tóng)周期还能做到产品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到产品提价(jià)的(de)公司很少，因(yīn)为物业公(gōng)司很容易(yì)一(yī)开始是(shì)挣(zhēng)钱的，后面因(yīn)为保安这些固(gù)定人员成本的(de)年度增长，不(bù)过(guò)服务没有特(tè)别好，客(kè)户没(méi)有那(nà)么满意(yì)，能做到提价难度是非(fēi)常大的。但是该公司(sī)能(néng)在业(yè)内做到到期之后(hòu)提价率比较高(gāo)，这跟(gēn)它的定位(wèi)和比较好的服务是(shì)有关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 单亲家庭是什么意思