万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集(jí)团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的"http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京(jīng)的(de)高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护问题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折(zh鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的é)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下(xià)子(zi)公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安(ān)后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营状况却(què)持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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