文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也(yě)出(chū一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水)现了分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案(àn)登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动(dòng)的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从(cóng)房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款(k一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水uǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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