饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合(hé)发(fā)布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存在利(lì)用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门从加(jiā)强从(cóng)业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大(dà)宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的专业(yè)性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非必(bì)要的(de)收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是(shì)房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介(jiè)交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二(èr)手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪服(fú)务费用。五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩p>

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特(tè)别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协(xié)商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中(zhōng)对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收费标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对(duì)收(shōu)费明显高于(yú)市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部(bù)门(mén)依法查处(chù)不(bù)按规定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发文(wén)鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但对(duì)市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的(de)细则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房(fáng)很(hěn)多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方(五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩fāng)式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向(xiàng)房东收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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