文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投资占全(quán)社会(huì)固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过程中的(de)资金(jīn)全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cú黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月n)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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