5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎ二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗n)业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同时(s二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗hí)榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的也是一(yī)份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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