OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅(fú)超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技的(de)事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光大(dà)园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到(dào)基本面前肖是指哪几个生肖(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事(shì)高如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调(diào)，最终还是落(luò)到(dào)租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季(jì)报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的(de)扩(kuò)募(mù)说明(míng)会上(shàng)，运营团队表示了对张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签(qiān)署(shǔ)意向书(shū)和合同谈(tán)判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事(shì)发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技(jì)消息的(de)第一时间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟通和(hé)核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了我们一(yī)些空间，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区(qū)域的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边(biān)也(yě)作了一定的资(zī)源调(diào)配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的(de)物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需(xū)求(qiú)和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源(yuán)共享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上(s前肖是指哪几个生肖hàng)述负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市(shì)平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本(běn)平(píng)台和它未(wèi)来(lái)的(de)发展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募(mù)是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼下我们可(kě)能面临了(le)一些(xiē)突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学(xué)城(chéng)这(zhè)三(sān)十年(nián)建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排除万难(nán)，尽一切(qiè)可(kě)能化解当(dāng)前(qián)突(tū)发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期(qī)和市场(chǎng)的(de)信心。”

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