导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗)来地产仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布了中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大(dà)类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算(suà百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗n)得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查(chá)的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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