OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看(kàn)，目(mù)前(qián)上市(shì)的8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露(lù)张江光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得(dé)到(dào)一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投(长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心tóu)资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心募(mù)基金执行董事高如星对(duì)此表示(shì)，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利解决(jué)招商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得(dé)这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过(guò)，他(tā)也强调(diào)，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市(shì)场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关事(shì)项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光(guāng)大(dà)园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的(de)储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新(xīn)的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟(gōu)通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业(yè)客户(hù)，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金(jīn)给了(le)我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负(fù)责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大(dà)园项目一(yī)季度末(mò)也有将(jiāng)近(jìn)30％的空(kōng)置率，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备租(zū)户，之(zhī)前(qián)的空(kōng)置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大(dà)租(zū)户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有所(s长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心uǒ)好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需求和(hé)预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后续我们(men)在(zài)资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他在开发的(de)储备(bèi)项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造(zào)张(zhāng)江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市(shì)平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和(hé)它未(wèi)来(lái)的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的(de)第(dì)一步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我们可(kě)能面(miàn)临(lín)了(le)一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这(zhè)三十(shí)年(nián)建设(shè)发(fā)展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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