5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了三年来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗的业(yè)绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说(shu台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗ō)，第二季度(dù)、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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