文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外(wài)什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家(jiā)存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化(huà)配套(tào)问题，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报(bào)价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第(d干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招ì)三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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