文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地(dì)产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文(wén)件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动了(le)房地产市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思)售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种方式(shì)发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求的支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期(qī)以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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