近(jìn)两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合(衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗hé)行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资(zī)者衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗更(gèng)具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式(shì)分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价(jià)格(gé)走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年(nián)的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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