导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

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　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而(ér)增多。

　大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大。

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　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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