导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数据(jù)，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责(zé)人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查数据(jù)公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据(jù)有两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思"中国户(hù)均几套房？| 民生(shēng)·周君芝(zhī)团(tuán)队(duì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161806597.png">

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期(qī)房占比近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的(de)期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思ng>

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工作的(de)流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。