导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了(le)额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译>城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的(de)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国城镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因(yīn)户均(jūn)人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。