文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明(míng)确(què)表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和(hé)房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)500万越南盾是多少人民币，1人民币=道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的(de)分(fēn)期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(p500万越南盾是多少人民币，1人民币=iào)、债券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预500万越南盾是多少人民币，1人民币=付(fù)款支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得(dé)到(dào)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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