近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金(jīn)额占可(kě)供分配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设施证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的(de)过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础设施(shī)项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式