5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以延(yán)续(xù)。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银(yín)基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市(shì)公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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