万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉ng>也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出(chū)去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大(dà)规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北(běi)京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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