万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达(dá)北分讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去(qù)甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托(tuō)有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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