导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查数据公(gōng)布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意(yì)味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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